Ne bízzunk abban, hogy a lakásárak esni fognak - a szakértők már megtették a maguk fogadkozásait.

Ne hagyd ki az év legfontosabb ingatlanközvetítői eseményét! A szeptember 17-i REA 2025 SUMMIT remek lehetőséget kínál arra, hogy naprakész, gyakorlati tudást szerezz a legújabb ingatlanpiaci, jogi, szabályozási és finanszírozási kérdésekről, és találkozz az iparág kulcsszereplőivel! Jeletkezz Te is!

Az idei ingatlanpiaci fellendülés első szakaszán már túl vagyunk, és bár a korábbi üteme kissé mérséklődött, a piac továbbra is dinamikusan működik. Érdekes változás, hogy a vevői kör összetétele is átalakulóban van: a klasszikus befektetők mellett egyre több olyan vásárló lép színre, aki saját lakhatási igényei miatt keres ingatlant. Ezt a tendenciát a zenga.hu ingatlanközvetítői konferenciáján is kiemelték.

Senki ne számítson arra, hogy az árak csökkenni fognak.

A magyar lakáspiac szereplői egyértelműen érzékelik, hogy 2023-hoz képest a jelenlegi időszakban jelentős növekedési tendenciák figyelhetők meg. Azonban a téli hónapokban elindult ingatlanpiaci fellendülés első szakasza a szakértők véleménye szerint március végén véget ért. Jelenleg úgy tűnik, hogy csak ősszel várható egy újabb lendület, de az valószínűleg alacsonyabb érdeklődési szinten fog megvalósulni, mint az eddigi tapasztalatok alapján.

A következő hónapokban várhatóan egy stabil, legfeljebb enyhén növekvő árszint fog kialakulni. Amint a piac hozzászokik ehhez az új árszinthez, akkor újabb fellendülésre is lehet számítani.

- osztotta meg gondolatait Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property Nyrt. ügyvezetője.

A kedvezőbb makrogazdasági környezet, valamint az állampapírokból és az önkéntes nyugdíjpénztárakból származó pénzáramlások jelentős lendületet biztosítottak az év kezdetén. Ezek a források azonban főként az első félévben éreztetik hatásukat. Ugyanakkor a forgalom növekedése a második félévben is érezhető marad, és az árszint stabilizálódására lehet számítani.

Hogy az ingatlanpiaci fellendülés kitart-e hosszú évekre, abban már senki sem biztos, mivel a jövő év kockázatokat hordoz. "Óriási a kérdőjel, hogy mi várható 2026 második felében, merthogy azok a hajtóerők, amik a lakáspiacot hatják, csitulni fognak" - mondta Tardos Gergely, az OTP Elemzési Központ igazgatója. Árak tekintetében nagy visszaesésre ugyanakkor senki sem számít, a bizonytalanságot azonban fokozza, hogy választási év lesz.

Alig lehetett alkudni a panelekre

Míg az ingatlanpiaci boom első hullámában a befektetők domináltak, most már inkább a saját célú lakásvásárlás lett a döntő. A felfűtött téli hónapokra jellemző volt a meglehetősen szűk kínálat és a nagyfokú érdeklődés, ami nemcsak az ingatlanok túlértékelését hozta magával, hanem hogy a vevők alkupotenciálja meglehetősen csökkent. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont elemzője szerint az év elején országos átlagban 5,5 százalékot lehetett lealkudni a vételi árból, ugyanakkor területileg és lakástípusban óriási volt a különbség. Például a budapesti panellakásoknál mindössze 1 százalékos, míg a kisebb települések családi házainál ez a mutató 9 százalékos volt.

a trendek alapján a jövőben várhatóan tovább fokozódik a kereslet az új lakások iránt. Emellett kiemelte, hogy a fiatalok körében egyre népszerűbbé válnak az ingatlanpiac új lehetőségei, amelyek kedvezőbb finanszírozási feltételeket kínálnak. "Az OTP Ingatlanpont régióvezetői egyöntetűen tapasztalják, hogy az új társasházak iránti érdeklődés folyamatosan növekszik, ami a piaci dinamika élénkülését jelzi" - tette hozzá. Érdekes megjegyezni, hogy Debrecen környékén a forgalom nem mutatott olyan jelentős emelkedést, hiszen a BMW-gyár bejelentése óta a lakásárak már emelkedtek, így a kereslet lassabban reagált. A Balaton térsége továbbra is a legkeresettebb célpont, de Budapest továbbra is dominál, amikor az állampapírokból finanszírozott ingatlanvásárlásokról van szó - tette hozzá Valkó Dávid, hangsúlyozva a piaci trendek folyamatos változásának fontosságát.

Az adatbázisuk adatai alapján az elmúlt négy hónapban 4000 újépítésű lakás került piacra.

Kettévált az újlakáspiac

Bár az építési engedélyek száma emelkedett, a lakáspiaci kínálat továbbra is elmarad a kereslettől. Budapesten például az újépítésű lakásokból továbbra is hiány van. "A kínálat rendkívül szűkös, az új lakások valódi értékes portékának számítanak. Méréseink alapján az elmúlt negyedév bővülése 10 éves rekordokat döntött, azonban a piacon elérhető lakások száma még mindig alacsonyabb, mint a tavalyi év azonos időszakában" - nyilatkozta Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési igazgatója. A lakásépítők magabiztosságát tükrözi, hogy 2023-ban a fővárosban 16 olyan projektet indítottak, amelyek mindegyike ötven lakásnál nagyobb, míg tavaly 29 jelentős beruházás került a piacra.

Bár az utóbbi években jelentős eltérés mutatkozik a használt és az új lakások árai között – szakértők előrejelzése szerint akár 3-4 millió forintos átlagos négyzetméterárakra is számíthatunk –, mégis vannak olyan fejlesztések, amelyek a kisebb jövedelmű vásárlók számára is elérhetőek lesznek.

Egy pesti külvárosi kerületben a fejlesztők általában 1,1-1,3 millió forintos négyzetméterárakhoz igazodnak. Azonban, ahogy a belváros irányába haladunk, vagy átkelünk Budára, a költségek folyamatosan emelkednek. Itt már 1,5-1,9 millió forintos négyzetméterárakról beszélhetünk. Érdemes megjegyezni, hogy ezek az árak nem a prémium, szép kilátású penthouse lakásokra vonatkoznak, amelyek akár 3 millió forintos négyzetméteráron is gazdára találhatnak.

„Tedd különlegessé a mondandódat!” – javasolta Balla Ákos.

A Bayer Property értékesítési igazgatója hangsúlyozta, hogy a vidéki ingatlanpiac számára a jelenlegi árszint túl magas. Még Debrecenben, Szegeden és Pécsen sem várható, hogy sikeresen értékesíthetők lennének a 1,7 millió forintos négyzetméteráron kínált lakások. Ehelyett a fókusz a 40-50-60 négyzetméteres ingatlanok fejlesztésére helyeződik, amelyek 1,1-1,2 millió forintos árszinten vonzóbbak lehetnek a vásárlók számára.

Az ingatlanpiaci fejlesztők szerint nemcsak árakban, hanem például a vevők által elvárt fenntarthatósági igényekben is megosztott a piac. Dr. Hüse István, az Indotek ingatlanfejlesztési igazgatója szerint a tapasztalat azt mutatja, hogy az olcsóbb, alacsony árkategóriában lakásokat keresőknek tökéletesen elégséges, ha a lakás megfelel a jogszabályi követelményeknek, átlagosan jó minőségű műszaki állapottal. Szerinte ők például nem fizetnének többet a vastagabb hőszigetelésért, a lakások okosításáért vagy egy háromrétegű ablakért. "Ugyanakkor a magasabb presztízsű lakásoknál - például a mi, 11. kerületi fejlesztésünknél - is látszódik, hogy a magasabb energetikai követelmények teljesítéséért, vagy akár az okosításért is hajlandóak fizetni az ezek iránt érdeklődő ügyfelek" - tette hozzá.

Címlapkép forrása: Pasztor Róxi.

Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. A pontos jogi információkat kérjük, mindig szakértőtől kérje!