Mi a helyzet: Mini-, Maxi-, Rákosdubaj vagy Grand Budapest? - Fény derítünk Rákosrendező rejtelmeire!

Aláírta a magyar állam a szerződést az Egyesült Arab Emírségek befektetőjével, tehát a Rákosrendező innentől az Eagly Hills Csoport tulajdona, a vételár 50,9 milliárd forint volt. Viszont Karácsony Gergelyék észrevettek egy apró kitételt a szerződésben, melynek értelmében a fővárosnak elővásárlási joga van a területre, amellyel "köszönik szépen, élnének is". Akkor most ki veszi meg Rákosrendezőt, mini-Dubaj vagy Parkváros fog épülni, egyáltalán végigvihető-e a fejlesztés a területért folytatott harcok közepette?

2023 novemberében felkeltette a figyelmet a hír, miszerint Mohamed Alabbar, a dubaji Burdzs Kalifa torony tulajdonosa és prominens arab üzletember, meg kívánja vásárolni egy jelentős állami területet, amelyet rákos rendezvények számára alakítottak ki. Az elképzelés szerint Budapesten, a XIV. kerületben egy mini- vagy maxi-Dubajt tervezne felépíteni. Ekkoriban már arról is beszéltek, hogy Alabbar cége, az Emaar Properties, az Egyesült Arab Emírségek támogatásával, aktívan részt vett a terület licitálásában, és a magyar kormány mérlegelte az ajánlatot.

Karácsony Gergely főpolgármester azonnal reagált a felvetett tervezetre, kijelentve, hogy a Hősök terének hátterében "ormótlan, az ég felé nyújtózkodó, tájidegen toronyházakat" akarnak emelni. "Hogy lehet, hogy a mi hű de nemzeti, konzervatív kormányunk a hét vezér fölé egy Gábriel arkangyalnál hatszor magasabb felhőkarcolót kíván építeni?!" - tette fel a költői kérdést. Azóta sok víz lefolyt a Dunán, és nemrégiben arról érkeztek hírek, hogy a kormány megállapodást kötött arab befektetőkkel. Továbbá Karácsony Gergely és a főváros illetékesei bejelentették, hogy a megkötött szerződés értelmében a Budapesti Közművek távfűtési alállomása is a területhez tartozik, amely elővásárlási jogot biztosít a fővárosi cég számára. A Fővárosi Közgyűlés a mai ülésén határoz arról, hogy élni kíván-e ezzel a joggal, azaz megvenné a területet, mielőtt 200 méter magas felhőkarcolók és luxuslakások lepnék el a környéket.

Cikkünkben arra vállalkozunk, hogy feltérképezzük a két időpont közötti időszakot, amely több mint 15 hónapot fog át, és megvizsgáljuk, miként alakultak az erőviszonyok a projekt keretein belül. Részletezzük azokat a lépéseket, amelyek az üzlet megkötésére, majd annak meghiúsítására irányultak. Végül pedig igyekszünk választ adni arra a kérdésre, hogy jelenleg hol tart a történet.

Hol található pontosan a Rákosrendező?

Budapest XIV. kerületében, a Teleki Blanka utca 19-21. szám alatt terül el egy 130 hektáros terület, ahol egy vasútállomás található. Ez a létesítmény a 2-es és a 70-71-es vasútvonalakon helyezkedik el, és egyik oldalról a gyönyörű Városliget határolja. Ezen kívül a XIII. és XIV. kerület határvonalát is kijelöli. A pályaudvar nagy teherforgalmat bonyolított le, azonban az 1990-es évektől kezdve forgalma drámaian csökkent, mivel a tehervonatok a Ferencvárosi pályaudvarra irányultak az északi határról. A KGST és a magyar ipar visszaesésével a pályaudvar szerepe jelentős mértékben csökkent, és végül elhagyatottá vált.

Az évtizedek során több rekultivációs terv is napvilágot látott a területen, ám az idő múlásával az erdő lassan benőtte azt, így a helyszín egyfajta rozsdaövezetté alakult. A sínek és a szerelvények által szennyezett talaj, amelyen olajcseppek maradtak, valamint a II. világháborúból származó esetleges robbanószerek jelenléte komoly kihívásokat jelent a terület hasznosítása szempontjából. Érdekes, hogy a romos állomásépület és a vasutaslaktanya, amelyek a XIV. kerület helyi védettsége alatt állnak, a főváros legrégebbi megmaradt vasúti épületei közé tartoznak. Jelenleg a területen jogcím nélküli lakók, többségükben hajléktalanok élnek, akikről szintén gondoskodni lenne érdemes a jövőbeni fejlesztések során.

A teljes projektet megszerezte a befektető?

A szerződésben egy közel 100 hektáros területről van szó, pontosabban a Nemzetgazdasági Minisztérium sajtóközleménye szerint "az érintett területrészek kijelölése a MÁV Zrt. igényeinek megfelelően, a Társasággal szoros együttműködésben valósult meg, melynek alapján Rákosrendező területéből mintegy 85 hektárnyi területet értékesített az állam". Tehát nem a teljes, 130 hektár körüli területet. A pontos területről ebben a cikkünkben található egy kép.

Akkor már le is zajlott az adásvétel?

A szerződés aláírásával hivatalosan is életbe lépett az üzlet, ami új fejezetet nyit a rákosrendezői területen. Információk szerint a megállapodás felmondhatatlan jelleggel bír, így mondhatni, "ami fekszik, nyugszik", tehát már szinte biztosra vehető, hogy új negyed fog kialakulni. Az állam, mint a terület tulajdonosa, elkötelezte magát amellett, hogy kiemelt beruházássá nyilvánítja a fejlesztést, és a beruházó igényeihez igazítva módosítja az építési szabályokat, még mielőtt pontosan tisztázódna, mi is fog ott valójában épülni.

Végső soron ki is az, aki vásárol?

Az Egyesület Arab Emírségek-beli Eagle Hills Csoport, amely hathatós állami segítséget kap az Emírségekben, tehát gyakorlatilag sokak szerint az Egyesült Arab Emírségek kormánya és a magyar kormány között született a megállapodás - Orbán Viktor el is utazott az országba a napokban. A cég már Belgrádban is épített egy hasonló negyedet nemrég, a magyar projekt vezetője is a belgrádi fejlesztésről elhíresült arab üzletember, Mohamed Alabbar lesz.

A Grand Budapest projekt célja, hogy egy évtizedek óta elhagyatott területet varázsoljon át egy új, világszínvonalú, zöld városrésszé. Ez a fejlesztés hűen tükrözi víziónkat, amely szerint olyan tereket kívánunk kialakítani, amelyek minden szempontból támogatják a városlakók mindennapi életét. Kiemelt figyelmet fordítunk a fenntarthatóságra és a közösségek megerősítésére, hogy egy élhetőbb és összetartóbb környezetet teremtsünk mindenki számára.

- foglalta össze Mohamed Alabbar, a projekt irányítója.

Akkor ez most mini- vagy maxi-Dubaj lesz?

Jelenleg még nem áll rendelkezésünkre elegendő információ a tervezett építkezés részleteiről ezen a hatalmas területen. Az azonban már biztos, hogy legalább egy felhőkarcoló építése szerepel a tervek között, ami ellen Karácsony Gergely és Vitézy Dávid közösen emeltek szót, mivel véleményük szerint ez a létesítmény jelentősen rontaná a város panorámáját – ahogyan azt a már meglévő, 143 méteres MOL-torony is teszi. A projekt neve egyelőre Grand Budapest, így ezentúl ezen a néven hivatkozhatunk rá.

Karácsony Gergely megjegyezte, hogy a szerződéskötés időpontja – január 20. – nem véletlenszerű, mivel ezen a napon Belgrádban Donald Trump amerikai elnök veje, Jared Kushner, egy budapestihez hasonló felhőkarcoló építésébe fogott. Így a szerződés egyfajta „üdvözlőajándékként” szolgál a frissen beiktatott elnök számára a magyar kormány részéről. Ezen események kapcsán Orbán Viktor miniszterelnök Belgrádba, majd Dubajba utazott. Karácsony Gergely arról is beszélt, hogy Szalay-Bobrovniczky Kristóf honvédelmi miniszternek valószínűleg érdekeltsége van a projektben.

"Felfoghatatlan, hogy Karácsony Gergely és csapata mit művel a rákosrendezői fejlesztéssel kapcsolatban. Csak pusztítanak, és álhíreket terjesztenek. Hiába próbálnak manipulálni, soha nem volt és nincs semmiféle közvetlen vagy közvetett érdekeltségem a projektben. Kérem, azonnal hagyjanak fel az alaptalan vádaskodással!" - fogalmazott a honvédelmi miniszter.

Mennyit is ér a terület? Avagy milyen összeggel támogatta a cég a föld vásárlását?

Az arab vállalat 50,9 milliárd forintért vásárolta meg a területet, ami Budapest központjában mindössze 59 286 forintos négyzetméterárat jelent. Vitézy Dávid szerint ez az összeg "csupán egy töredéke" a környéken elérhető rozsdaövezeti telkek árának. A vételár kifizetése a magyar államnak három részletben fog megvalósulni.

A nemzetközi megállapodás és a kormány döntése alapján, figyelembe véve a rögzített állami kötelezettségeket, a további vételárrészletek kifizetése az állami vállalások teljesítésekor fog megtörténni.

Minden költség belefér a keretbe?

Szó sincs róla! A vételáron túl a befektető várhatóan 20-30 milliárd forintot szán a területrendezési és kármentesítési munkálatokra. Emellett a projekt összköltsége akár 12 milliárd eurót (majdnem 5 ezer milliárd forintot) is elérheti.

A magyar kormány elkötelezte magát amellett, hogy 800 millió euró (több mint 300 milliárd forint) értékben jelentős infrastrukturális fejlesztéseket hajt végre a térségben. A tervek között szerepel a Szegedi úti felüljáró megépítése, a vasúti pálya felújítása és befedése, sőt, szóba került az M1-es metróvonal esetleges meghosszabbítása is. Jelenleg azonban a reptéri gyorsvasút nem található a fejlesztési elképzelések között.

Jelenleg a terület mindössze 10 százaléka alkalmas építkezésre. Hogyan alakulhat ki itt egy új városrész?

Jelenleg a terület felhasználására vonatkozó szabályok szerint minimum 80 százalék zöldterületet kell fenntartani, míg a beépíthetőség maximális mértéke 10 százalék, és az épületek magassága nem haladhatja meg a 4,5 métert. Azonban ha a fejlesztést támogató építési előírások módosításra kerülnek, akkor a beépíthetőség átlagosan 90 százalékra nőhet, csupán 10 százalék zöldterület biztosítása mellett.

Így az elhelyezhető legmagasabb épületek általában 45 méter magasak, azonban egyes zónákban 250-500 méter magas épületek is elhelyezhetőek lennének. A magyar állam vállalta a vasúti vágányok befedését, így a befedett vágányok felett tervezetten 30 hektár körüli nagyságú parkot alakítanak ki.

Az üggyel összefüggésben egy kormányzati forrás az Indexnek elárulta, hogy egy napjainkban nehezen értékelhető területen, Rákosrendezőn fejlesztések kezdődhetnek, amennyiben az állam minden egyes részletre vonatkozóan biztosítékot kapott.

Minden szép és jó. Hogy jön ide Karácsony Gergely és a főváros?

A szerződés nyilvánosságra hozatala után a főpolgármester hangsúlyozta, hogy a főváros – konkrétan a Budapesti Közművek (BKM) nevű vállalat – elővásárlási joggal bír az adott területen. Kifejtette, hogy a fővárosnak jelentős érdekeltsége van a helyszínen, és határozottan elutasítják annak lehetőségét, hogy lemondjanak erről a jogról.

Az így megvalósuló befektetés azért is lehet jó döntés Budapestnek, mert a telek a meghatározott 50,9 milliárd forintos értékének "legalább a tízszeresét éri" - fogalmazott a főpolgármester. Ha sikerül megszerezni a területet, akkor a főváros egy nemzetközi ingatlanhasznosítási pályázat keretében keresné meg az elfogadható új funkcióegyüttest.

A területen található ingatlanok száma összesen hét, amelyek közül öt teljes egészében állami tulajdonban van. Két ingatlan esetében azonban külső szereplők is résztulajdonnal bírnak: az egyik a korábban említett Budapesti Közművek Zrt., míg a másik a Stockton Zrt. néven ismert magánvállalat. Ennek megfelelően ezen ingatlanok esetében a külső szereplőknek elméletileg elővásárlási joguk is van.

Rendben, de a főváros pénzügyi helyzete nem éppen rózsás, honnan szerezzek forrást a terület megvásárlásához?

A Fővárosi Törvényszék jogerős ítéletével törvénytelennek minősítette azt a kormányzati döntést, amellyel inkasszálta a főváros számlájáról az általa meghatározott, és a Fővárosi Önkormányzatra kirótt szolidaritási hozzájárulás összegét. Ez azt jelenti, hogy a főváros kasszájába 28,3 milliárd forint fog visszacsorogni a 2023-as évre vonatkozó pénzekből.

Semmi esetre sem áll szándékunkban lemondani erről, hiszen éppen most sikerült 28 milliárd forintot összegyűjtenünk a főváros számára.

- jelentette ki a főpolgármester.

Ez még nem elegendő, de Karácsony állítása szerint a 2024-es pénzeket is nekik fogják juttatni, ami további 40 milliárd forintot jelentene. Ebből már bőven fedezhető a terület 50,9 milliárdos vételára. Ráadásul a kifizetésekre egészen 2039-ig van lehetőség, így a 12,7 milliárdos első részlet sem jelentene problémát a főváros számára. Emellett, ha a területet sokkal kedvezőbb áron tudják értékesíteni, akkor még nyereséget is realizálhatnak belőle.

A Magyar Államkincstár álláspontja szerint a főváros számára nem jár vissza semmilyen összeg. A bíróság ítélete a 2023. évi szolidaritási hozzájárulás ügyében csupán eljárásjogi hibákat tárt fel, de nem kötelezte a Kincstárt a 2023-ban beszedett pénzek visszatérítésére. Így Budapestnek, ahogyan minden más adófizetőnek is, a jövőben folytatnia kell az adófizetési kötelezettségeit.

Eddig azt a hírt kaptuk, hogy a város pénzügyi helyzete igencsak szorongatott. Most viszont felmerült egy jelentős beruházás, amelyet egyedül a város nem tudna véghezvinni. Akkor most mi a helyzet? Van forrás, vagy továbbra is szűkös a költségvetés?

– Ezt a kérdést Sára Boton főispán is megfogalmazta.

Lázár János is tudta még fokozni a hangulatot, ugyanis arról írt, hogy "egy csekk és más semmi: rajta 5000 milliárd, és viheti a Főváros a területet, amivel egyébként 30 éve nem csinált semmit" - utalva ezzel a 12 milliárd eurós beruházásra.

Úgy tűnik, hogy a főváros nem tervezi megvásárolni Rákosrendezőt?

Könnyen elképzelhető, hogy a helyzet komoly fordulatot vehet. Kiss Ambrus, a Városháza főigazgatója kiemelte, hogy amennyiben az állam megakadályozza a fővárost abban, hogy megszerezze a területet, akkor jogi lépéseket tesznek a szerződés érvényességének megkérdőjelezésére. Ambrus kifejezte elégedetlenségét amiatt, hogy a városvezetés nem tárgyalhatott közvetlenül az arab befektetővel, így a szerződés részleteiről is csak késlekedve értesülhetett. Ennek következtében mostanáig nem tudtak reagálni a több száz méteres tornyok építésének lehetőségére, mivel más fejlesztési irányvonalban gondolkodnak.

Szerdán a közgyűlés döntést hoz az elővásárlási jog érvényesítéséről. Amennyiben a javaslat elfogadásra kerül, már másnap be fogják jelenteni az elővásárlási szándékot az MNV részére.

Amit Gulyás miniszter állít, az egyértelműen félrevezető, hiszen a nemzetközi szerződés nem vonja maga után a magyar jogszabályok felülírását, és nem érinti a főváros elővásárlási jogát. A megállapodás világosan rögzíti, hogy a telekeladásoknak összhangban kell lenniük a hazai jogi keretekkel. Az adásvételi szerződésben kifejezetten hangsúlyozzák az arab befektető számára a főváros elővásárlási jogát is. Ugyanakkor egyetértek Gulyás miniszterrel abban, hogy a bíróság előtt valószínűleg találkozni fogunk: ha szükséges, ott fogjuk érvényesíteni a budapestiek érdekeit és akaratát.

„Ezt megígértem!” – mondta Karácsony Gergely.

"A főpolgármester véleményével teljes mértékben egyetértek, és támogatom azt a kezdeményezést, hogy a Fővárosi Önkormányzat gyakorolja elővásárlási jogát. Ezzel a lépéssel lehetőség nyílik arra, hogy a Rákosrendező területét a budapestiek számára megszerezzük és az ő érdekükben hasznosítsuk. Ha a kormány esetleg akadályokat állítana ennek megvalósítása elé – ami valószínűleg várható –, akkor jogi úton kell érvényesíteni a jogos igényeinket" – hangsúlyozta Vitézy Dávid, a Podmaniczky Mozgalom vezetője.

Mi történik, ha az ügy bíróság elé kerül?

A főváros mindenképpen nyer, mert ha veszít, akkor is elodázza a projekt megvalósítását, hiszen a szerződés értelmében a befektetőnek csak akkor kell kifizetnie a vételár második részletét, ha a telken álló épületek mindegyike permentes. Amennyiben ez nem valósul meg, az egész szerződés meghiúsulhat. A másik lehetőség, hogy elkezdenek alkudozni a fővárossal a területért.

Karácsony Gergely hangsúlyozta, hogy fontos felkészülni arra a lehetőségre, miszerint a kormányzati megnyilatkozások alapján a kormány az elővásárlási jogot figyelmen kívül hagyva, átadná az ingatlanokat arab befektetőknek. "A Fővárosi Önkormányzat gazdasági társaságának minden szükséges jogi lépést meg kell tennie ennek megakadályozása érdekében" - emelte ki figyelmeztetésében.

Ha a főváros birtokába kerülne a terület, vajon milyen tervekkel látná el azt? Milyen új lehetőségeket és fejlesztéseket képzelne el, hogy a helyszín valóban hasznos és vonzó legyen a lakosok és látogatók számára?

Karácsony Gergely főpolgármester és Vitézy Dávid, a Podmaniczky Mozgalom vezetője 2024 végén egy innovatív javaslatot terjesztettek elő, amely Rákosrendezőn a mini-Dubaj koncepció helyett egy környezetbarát beruházás, a Budapest Parkváros projekt megvalósítását célozza meg. Ez a kezdeményezés célja, hogy zöld területekkel és fenntartható megoldásokkal gazdagítsa a városképét.

A javasolt dokumentum a következő elemeket foglalja magában:

Az előterjesztők szándéka, hogy a mini-Dubaj koncepció helyett egy modern, fenntartható városfejlesztést valósítsanak meg, amely összhangban áll az urbanisztikai normákkal, és zöld, élhető környezetet kínál. Kihívást jelent azonban a Vasúttörténeti Park és a Rákosrendező vasútállomás örökségi jelentőségű épületeinek megóvása, valamint a sportlétesítmények működésének biztosítása. E fejlesztési projekt neve Budapest Parkváros lett.

A Fővárosi Közgyűlés szerdai döntése után mindenesetre egy lépéssel közelebb kerülünk majd a válaszhoz. A legújabb fejlemény, hogy Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter kedden Londonban azt közölte, már megszületett minden szükséges megállapodás Magyarország és az Egyesült Arab Emírségek között Rákosrendező fejlesztéséről, így a felek új területekre is kiterjeszthetik az együttműködést.