Miért fizetünk a lakáshitelért sokkal többet, mint a szomszédos országokban? A válasz mögött számos tényező áll, amelyek a gazdasági helyzetünkre, a banki gyakorlatokra és a piaci környezetre is kiterjednek. Érdemes alaposan megvizsgálni, hogy milyen okok

Ma a magyar lakáshitelfelvevő egy átlagos, 20 millió Ft összegű lakáshitel után 5,7 millió Ft-tal fizet vissza többet a bankjának, mint a környező országok lakosai - számolta ki a Bankmonitor. Mindeközben a magyar bankok nem csak regionális, de szélesebb európai összehasonlításban is kifejezetten olcsón adják a lakáshiteleket. Hogyan lehetséges mindez?

Ma Magyarországon a Bankmonitor által készített lakáshitelpiaci elemzés alapján a jelzáloghitelek átlagos kamatszintje körülbelül 6,5% (20 éves futamidő, 20 millió Ft hitelösszeg esetén). Érdemes megjegyezni, hogy ez a 6,5%-os kamatérték 2,13%ponttal magasabb, mint a közép-európai régióban tapasztalható átlag.

A lakáshitelek kamatozását (is) két nagy tényező határozza meg együttesen. Az adott ország piaci kamatszintje (jellemzően az állampapírokon elérhető kamat/hozam) és a bankok által meghatározott kamatfelár. Fontos tudni, hogy a piaci kamatszintet a bankok vezetőinek döntései (egészen kivételes esetektől eltekintve) nem tudják befolyásolni. A piaci kamatszintben az ország inflációja, gazdasági teljesítményének és kockázatának megítélése tükröződik leginkább.

A fenti információk alapján a magyar kamattöbblet (2,13%) két alapvető tényezőre oszlatható:

Ebből kifolyólag egyértelműen adódik, hogy...

A magyar lakáshitel kamatok elsősorban a hazai piaci kamatszint emelkedése következtében magasabbak.

A bankok kamatfelára olyan szintre csökkent, hogy már negatív tartományba került.

A negatív magyar banki kamatfelár olyan, mint amikor 1 kg kenyér ára alacsonyabb, mint 1 kg liszté. Mintha a pénz használata valamilyen módon visszafelé működne, és az emberek inkább a készterméket választanák, mert az olcsóbb, mint az alapanyag.

- mutatott rá Sándorfi Balázs, a Bankmonitor ügyvezetője.

A jelenség mögött húzódó fő ok az, hogy a bankok olyan mértékű nyereséget érhetnek el más területeken, hogy hajlandóak alacsonyabb lakáshitel kamatokkal kísérletezni. Felmerül azonban a kérdés, hogy ez a helyzet tartósan fennmaradhat-e. Valószínű, hogy nem. Ha a bankok csupán a helyi piacon megszokott kamatfelárat alkalmaznák, a lakáshitelek kamata nem 6,5%-ra, hanem 7,58%-ra emelkedne.

A magyar lakáshitelek jelenlegi 6,5%-os kamatszintje jelentősen magasabb a Közép-Európában tapasztalható 4,37%-os átlaghoz képest. A regionális átlagot főként azok az eurót használó országok kamatai befolyásolják, amelyek alacsonyabb költségekkel operálnak. Például Csehországban a kamatszint 4,79%-ra tehető, ami körülbelül 2%-kal alacsonyabb a hazai értékhez képest.

Érdemes megemlíteni, hogy a jelenleg elérhető hitelek, például a 0%-os kamatozású Babaváró és a 3%-os CSOK Plusz, következtében a hitelfelvevők tényleges kamatterhei alacsonyabbak lehetnek az átlagos 6,5%-nál. Ez a lehetőség elsősorban a jövőbeli gyermekvállalásra készülő családok számára hasznos, azonban a költségvetés számára jelentős terhet is jelent. Összességében tehát a helyzet kedvezőbb lenne, ha a cseh lakáshitelek kamatszintjét úgy tudnánk elérni, hogy a piaci kamatok alacsonyabbak legyenek.

Jelenleg Magyarországon az átlagos lakáshitel összege 20 millió forint, amelyhez kapcsolódóan a 20 éves futamidő alatt összesen 35,7 millió forintot kell visszafizetnünk a bankoknak. Ez az összeg 5,7 millió forinttal magasabb, mint a közép-európai átlag, így jól tükrözi a hazai pénzügyi környezet sajátosságait.

Amennyiben a magyar bankok a Kelet-Európában jellemző átlagos kamatfelárat (0,58%) alkalmaznák, úgy a magyar hitelfelvevők teljes visszafizetési többlet terhe a régiós országokhoz képest nem 5,7 millió Ft, hanem 8,9 millió Ft lenne...

A fenti grafikonon jól látható, hogy mintában szereplők közül mindössze két országban fizetnek közel azonos terheket a hitelfelvevők a futamidő alatt: USA és Lengyelország. Nagy különbség viszont, hogy ezen két országban a bankok Magyarországhoz hasonlítva 2%ponttal magasabb hasznot tesznek zsebre (lásd fenti táblázat)...

A fentiek alapján talán meglepő lehet, de a magyar lakáshitelezés meglehetősen stabilan működik. Az idei első negyedévben a frissen megkötött lakáshitel szerződések értéke 40%-kal haladta meg a 2024 első negyedévében tapasztaltakat. A havi 135 milliárd forintos új kihelyezési összeg sokakat aggaszthat, hiszen felmerül a kérdés: újra itt van a féktelen eladósodás réme? De erről szó sincs. A magyar háztartások lakáshitel tartozása minden szempontból (GDP-hez, vagyonhoz és jövedelemhez viszonyítva) elmarad mind az európai, mind a regionális átlagoktól.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

Kérlek, vedd figyelembe, hogy a következő szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. A jogi részletek alapos áttekintése elengedhetetlen.